[부동산세법]'2018년 세법 후속 시행령 개정안' 정리

'2018년 세법 후속 시행령 개정안’ 정리

다주택자 세금 강화

현재는 2년 전 아파트 두 채를 사서 각각 3억원, 1억원의 양도차익을 거둔 2주택자의 경우, 1억원이 오른 주택을 먼저 팔고 3억원인 주택을 나중에 팔면 3억원에 대한 양도소득세를 내지 않는다. 개정안이 시행되면 양도차익이 3억원인 주택도 1주택자가 된 지 2년이 지나지 않은 시점에 팔면 양도세를 내야 한다. 이렇게 되면 매각차익이 큰 주택을 나중에 팔아 양도세를 내지 않던 전통적인 절세 방법이 무력화된다.

주택임대사업자의 거주주택 양도세 비과세 요건도 1회로 제한

임대주택 여러 채를 보유한 주택임대사업자가 자신이 실제 거주하는 집을 팔 때 받던 양도세 비과세 혜택 요건도 까다로워진다. 지금은 임대사업자 본인이 2년 이상 거주한 집을 팔면 양도세를 내지 않는다. 주택을 여러 번 사고팔아도 ‘2년 실거주’ 요건만 충족하면 횟수와 상관없이 양도세가 면제된다. 하지만 앞으로는 처음 한 번 팔 때만 양도세를 면제받는다. 임대사업자 비과세 혜택을 노려 본인 거주 주택을 2년에 한 번씩 바꿔가며 팔아 시세차익을 얻는 행위를 차단하기 위한 것이다.

집주인이 임대료를 함부로 높이지 못하도록 유도하는 조항도 신설했다. 지금은 4년 이상 장기임대주택 사업자는 종합부동산세 비과세, 양도세 중과 배제, 임대료에 대한 소득세 세액 감면 등의 혜택을 받는다. 앞으로는 월세나 또는 임대보증금의 연간 증가율이 5% 이하인 경우에만 이런 혜택을 받을 수 있다. 시행령이 시행된 뒤 임대차계약을 새로 하거나 갱신하는 경우부터 적용된다.

반면 세입자들이 내는 월세에 대한 세액공제 혜택은 더 늘어난다. 기존에는 연간 급여가 7000만 원 이하인 무주택 근로자가 전용 85m² 이하 주택에서 살 때만 월세의 10%를 공제받을 수 있었다. 앞으로는 전용 85m² 이하 혹은 기준시가 3억 원 이하이면 월세 세액 공제 혜택을 받는다. 지방에서 평수는 크지만 값은 싼 주택에 월세로 사는 세입자들이 혜택을 볼 것으로 보인다.

양도세 ‘사각지대’로 불렸던 아파트분양권과 조합원입주권 등도 ‘이월과세’ 적용 대상에 포함시켰다. 이월과세는 배우자 공제(6억원)를 활용한 조세 탈루를 막기 위해 배우자로부터 증여받은 부동산은 5년 내 양도 시 증여자 취득가액 기준으로 과세하는 것이다. 또 단기임대주택을 장기임대주택으로 전환하는 경우 이전 임대기간의 50%(최대 5년)만 인정했던 것도 앞으로는 최대 4년 한도로 모두 임대기간으로 인정한다. 

종부세 부과 시 주택 수 계산 기준 신설

 올해부터는 3주택 이상 보유자와 서울과 세종시 등 조정대상지역에서 2주택을 갖고 있는 사람은 종합부동산세를 낼 때 작년보다 0.1∼1.2%포인트 높은 0.6∼3.2% 세율을 적용받는다. 주택 수에 따라 세율이 다르다.

이에 따라 부부 등이 공동 소유한 주택은 공동명의인 각자가 1채씩 소유한 것으로 간주한다. 상속으로 공동 소유하게 된 주택에는 매년 6월 1일 기준 각 소유자의 지분을 감안하도록 했다. 즉 지분이 20% 이하이고, 이 지분에 해당하는 공시가격이 3억 원 이하이면 종부세 대상 주택 수 계산에 포함하지 않도록 예외를 뒀다. 다만 공시가격 총액을 계산할 때는 상속 주택이라도 지분만큼의 금액을 공시가에 포함한다.