비규제 지역 어떻게 청약해야 할까???

비규제 지역 어떻게 청약해야 할까???

 

자! 이제 대부분의 지역이 비규제지역이 되었습니다.

 

규제가 풀리지 않은 곳은 청약 제도상 특별히 변한건 없고, 만약에 아래처럼 가점제, 추점제 비율이 변경이 된다면 적용이 될 것입니다.

그리고 금리가 높아서 마음대로 대출을 받기도 힘들지만 부동산 하락 국면이라 대출은 완화되구요.

 

그림) 가점제 추첨제 비율 1

 

 

그림에서 보듯이 비규제지역은 변경 사항이 없습니다.

 

85이하 가점제 40%, 추첨제 60%

85초과 추첨제 100%

 

그래서 오늘은 비규제지역으로 변경되었을 때 여러분들이 궁금해 하시는 사항들을 한번 정리 해보도록 하겠습니다.

 

이미 우리는 규제지역으로 지정되기 전에 비규제지역을 겪었지만, 그 당시 부동산에 관심이 없었거나, 오래 되어 기억이 가물 가물 할 수 있기 때문에 정리를 해보도록 하겠습니다.

 

가장 먼저 살펴보아야 하는 것은 주택공급에 관한 규칙 제 28조 (민영주택의 일반공급)을 보시면 상세히 나와 있습니다.

 

일단 비규제지역의 일반 공급은 세대주 요건이 사라짐니다.

그러니 청약 자격이 된다면 부부 모두 청약이 가능합니다.

 

그래서 민영만 도전 한다면 청약 통장은 부부가 모두 만들어 놓고, 10만원만 예치 한다음 실제 청약 하는 시점에 예치금을 마추시면 두번의 기회가 생깁니다.

이 두번은 추첨으로 따지면 당첨의 확율이 2배가 되고, 2개가 모두 당첨이 된다면 동호수를 선택적으로 할 수 있기 때문에 가능하면 통장을 부부 모두 만들기를 추천합니다.

(내가 가지고 있어도 안쓰는 것과 없어서 못쓰는 것은 천지 차이입니다.)

 

그리고 아래에 있는 28조 8항 추첨제가 중요합니다.

■ 2018.12.11. 개정된 「주택공급에 관한 규칙」제28조제8항에 의거 투기과열지구, 청약과열지역, 수도권 및 광역시는 추첨의 방법으로 입주자를 선정하는 주택수보다 추첨 대상자가 많은 경우, 다음 순서에 따라 입주자를 선정 합니다.  1. 추첨의 방법으로 공급되는 주택수의 75% : 무주택세대구성원  2. 나머지 25%의 주택(무주택세대구성원에게 공급하고 남은 주택 포함) : 무주택세대구성원과 1주택을 소유한 세대에 속한 자(기존 소유주택 처분조건을 승낙한 자로 한정)  3. 제1호 및 제2호에 따라 공급한 후 남은 주택이 있는 경우 : 1순위에 해당하는 자 중 입주자로 선정되지 않은 자에게 공급  ※ 1주택(분양권등 제외)을 소유한 세대에 속한 자가 우선 공급받으려는 경우, ① 공급받은 주택의 입주 이전에 기존주택의 소유권 처분 조건을 승낙하여야 하며, ② 입주예정일 이전에 기존주택의 소유권 처분계약에 관하여 신고하지않거나 검인을 받아야 하고, ③ 입주가능일로부터 6개월 이내에 기존주택의 소유권 처분을 완료하여야 합니다.  - ②에 따라 신고하거나 검인받지 않은 경우 입주할 수 없으며, ③에 따라 처분을 완료하지 않은 경우 공급계약이 해지될 수 있습니다.  ==> 여기서 6개월 처분조건은 24개월로 개정 될 예정이구요.

https://landnmoney.tistory.com/299

[청약지식] 주택처분 서약 해야할까? 하지 말아야할까?

보시면 수도권 및 광역시는 비규제가 되었다 해도 무주택자 우선 공급이 시행이 됩니다.

 

그리고 기본적으로 청약 관련해서는 별로로 개정해서 적용하지 않는다면 소급적용이 안되고, 대부분 모집공고일 기준이라고 보시면 됩니다.

여러분들이 가장 궁금해 하시는 것이 아마도 재당첨 제한이라 생각이 됩니다.

 

여기서 기본 개념이 중요합니다.

 

청약자에게 걸리는 제한인지, 청약통장에 걸리는 제한인지 그리고 청약자에게 제한이 걸리면 세대원 모두에게 적용이되는지를 아셔야 합니다.

 

https://cafe.naver.com/dtapt4989/24414

아파트 분양대행자 교육 후기입니다.

예를 들면

재당첨제한은 청약자와 세대원 모두에게 적용

부적격당첨자는 청약통장에 적용이 되기 때문에 비규제지역에도 사용이 불가합니다.

(해당 통장 소유자에게만 적용됨)

 

부적격 당첨자는 당첨일로부터 수도권 1년, 수도권 외의 지역 6개월(단, 투기과열지구 및 청약과열지역은 1년), 위축지역 3개월(공급 신청하려는 지역 기준) 동안 다른 분양주택(분양전환 공공임대 주택을 포함)의 입주자로 선정될 수 없습니다.

 

이런식으로 제한이 걸렸을  때 제한 범위에 대한 확인도 꼭 필요합니다.

 

이것은 청약홈 - 청약제한 사항을 조회 하시면 정확히 알수 있고 세대원 모두를 조회 해보시는게 중요합니다.

 

그리고 청약제한 사항확인 아래쪽에 제한 사항이 자세히 안내 되어 있습니다.

제가 2018년 청약과열지구(화성-동탄)에서 당첨이 되었으니 제껄 기준으로 살펴 보겠습니다.

저 같은 경우 규제지역에 대해서만 5년간 1순위 청약이 제한 되어 있습니다.

그러니 비규제지역 어디든 청약에 대한 제한 사항이 없게 됩니다.

 

재당첨제한 중 비규제지역이라도 적용되는 것을 확인해보겠습니다.

동탄2신도시, 고덕신도시, 운정신도시등 택지개발지역은 분양가 상한제이기 때문에 당첨되면 10년 재당첨제한에 걸리게 됩니다.

예를 들면 운정신도시 비규제에서 당첨 되더라도 10년 재당첨제한이 걸리기 때문에 서울에 청약이 10년간 청약이 불가 합니다.

서울은 아직 투기과열지구로 묶여 있기 때문입니다. 그리고 다른 신도시가 규제지역으로 다시 묶이게 되면 청약이 제한이 되구요.

다음으로 수도권 내 과밀억제권역입니다.

수도권 거주하시는 분들에게는 중요합니다.

아래 보시면 과밀억제권역이 있습니다.

수원을 예를 들면 수원은 비규제지역입니다. 하지만 과밀억제권역에 포함되어 있습니다.

그렇기 때문에 85이하 당첨이 되시면 분상제가 아니더라도 5년간 재당첨이 되니 서울에 청약을 5년간 할 수 없습니다.

 

요약하면 재당첨제한이 있는 사람이 규제지역에 청약을 하면 적용이 되고, 비규제지역에 청약을 하면 적용이 되지 않습니다.

그리고 비규제지역에서 당첨 되더라도 분상제나 과밀억제권역이라면 재당첨제한에 걸리게 됩니다.

 

다음으로 1순위 제한을 보시면 규제지역에만 적용되기 때문에 비규제지역에 청약하실 경우 크게 신경쓰지 않으셔도 됩니다.

세번째로 부적격 당첨자를 살펴 보면 통장 자체를 사용 못하는 것이기 때문에 규제, 비규제와 관계 없이 청약 불가입니다.

여러분들이 살펴 보셔야 하는 것을 정리 하면 1. 나의 청약제한사항 확인(세대원 포함) 2. 내가 청약 하려는 지역이 규제지역인지 비규제 지역인지 확인 3. 나에게 실제 적용되는 청약제한 사항이 무엇인지 확인 4. 이번 청약 후 다른 곳 청약을 목표로 하고 있는지 (비규제 지역 청약을 해도 재당첨제한이 걸리기 때문에 향후 청약에 영향을 미침)

https://cafe.naver.com/dtapt4989

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