[부동산지식] 주택 & 분양권 취득일 기준은 어떨게 될까요??

[부동산지식] 주택 & 분양권 취득일 기준은 어떨게 될까요??

주택을 매매 할때 보통은 3단계에 걸처 진행이 됩니다.

계약(금) -> 중도금 -> 잔금

중도금은 경우에 따라 생략이 될 수도 있습니다.

그럼 여기서 주택 취득일은 언제가 될까요??

잔금일이 주택취득일이 됩니다.

하지만 잔금을 치루고 등기를 이전하기 위해 등기접수를 하게 되는데요.

그럼 잔금일과 등기접수일 중 주택 취득일은 언제가 될까요??

두 날짜 중 빠른날을 주택취득일로 봅니다.

만약 잔금보다 등기접수를 빨리 했다면 등기접수일이 되겠죠.

청약을 할때 무주택자가 되려고 할 때 모집공고일 전에 잔금을 치루거나 등기접수를 하시면 됩니다.

- 주택취득일은 잔금일과 등기접수일 중에 빠른 날이다! -

 분양권의 경우의 취득일은 어떻게 될까요?

- 잔금일과 명의 변경 일 중 빠른 날입니다! -

이거만 있으면 너무 좋을텐데 꼭 예외가 있습니다.

4억의 주택을 매수합니다. 4천만원을 계약금으로, 3억 4천만원을 중도금으로 하고, 나머지 2천만원을 잔금 처리했을 경우 주택취득일은 어떻게 될까요??

이 경우의 취득일은 '중도금 처리한 날'이 됩니다.

그 이유는 '국세청은 잔금을 거의 납부한 날에 주택으로 취득한 것으로 간주'하기 때문입니다.

그래서 통상적으로 잔금을 10% 이상 남겨두어야 잔금일을 취득일로 간주할 수 있습니다.

- 잔금은 10% 이상 남겨두자! -

분양권도 비슷한 사례가 있습니다.

분양받은 아파트는 잔금납부 지정일에 잔금을 납부하지 않으면 고율의 연체료를 부과 받는다.

잔금을 납부하면 권리의무승계를 받을 수 없고 잔금을 지정일까지 납부하지 않으면 고율의 연체료를 물어야 하는 딜레마에 빠진다.

이 딜레마를 해결하는 방법으로 수분양자는 잔금을 극히 일부만 남겨 연체료를 최소화하고 분양권을 전매해서 권리의무승계 혜택을 받는다.

그런데 이렇게 소액의 잔금만 남긴 상태에 대해 국세청은 분양권이 아니라 주택으로 봅니다.

따라서 아파트분양권 양도로 양도세를 신고하면서 보유기간이 2년 이상이므로 누진세율을 적용해 양도세를 산출했을 경우

국세청은 잔금을 거의 납부한 날에 주택으로 취득한 것으로 보아 보유기간을 1년 미만에 해당한다고 판단했고, 단일세율 40%를 적용한 것이다. 

여기에 지방소득세 10%와 신고불성실 가산세 40%, 납부불성실 가산세 10% 정도가 추가로 과세되니 양도차익의 70%를 양도세로 추징당하게 됩니다.