2019년 달라지는 부동산 제도 총 정리..종부세율 인상·임대소득 분리과세

2019년 달라지는 부동산 제도..종부세율 인상·임대소득 분리과세

▶ 종합부동산세 세율 조정 

종합부동산세 개정안에 따라 1주택 또는 조정대상지역 외 2주택 보유자의 세율은 0.5~2.7%로 확대된다. 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자는 0.6~3.2%로 세율이 오른다.  

세부담 상한선도 3주택 이상 보유자는 300%, 조정대상지역 2주택자는 200%로 상향 조정된다. 

▶ 공정시장가액 비율 5% 인상  

공정시장가액이 현행 80%에서 85%로 인상된다. 공정시장가액 비율은 매년 5%씩 올려 오는 2022년 100%가 될 전망이다. 

공정시장가액은 납세자의 세부담을 덜어주는 역할을 하는 장치다. 지난 2009년 정부가 공시가격 대신 종합부동산세 산정을 위해 도입한 과세표준 기준으로, 부동산 가격 변동, 지방재정 여건 등에 따라 탄력적으로 조정한다. 

▶ 주택임대소득 분리과세  

지금까지는 연간 2,000만원 이하의 주택 임대소득은 비과세 혜택을 받았지만 내년부터는 분리과세된다. 주택임대사업자 등록 여부에 따라 기본공제 금액, 필요경비 인정 비율 등이 나뉘는데, 등록사업자는 기본공제 400만원, 필요경비 인정비율 60%로 유지되지만 사업자 등록을 하지 않은 경우는 기본공제 200만원, 필요경비 인정비율 50%로 축소된다.  

▶ 3주택자 산정에서 배제되는 소형 주택 범위 축소

임대보증금 과세시 배제됐던 소형 주택의 기준범위가 ▲전용면적 60㎡ 이하 ▲3억원 이하에서 내년부터는 ▲40㎡ 이하 ▲2억원 이하로 축소된다. 해당 기준은 2021년 12월 31일까지 적용될 예정이다. 

▶ 신혼부부 생애최초 주택 취득세 감면 

내년 1월1일부터 12월31일까지 생애최초로 주택을 구입하는 신혼부부에게 취득세를 50% 감면해준다.  

취득세 감면은 기존주택과 신규 분양주택에 모두 해당되며, 현재 분양을 받아 중도금을 내고 있는 경우도 내년까지 입주(소유권 이전)하게 되면 혜택을 받을 수 있다. 

신혼의 기준은 만 20세 이상, 혼인신고 후 5년 이내이며 재혼도 포함된다. 소득은 외벌이는 연 5,000만원 이하, 맞벌이는 연 7,000만원 이하여야 한다. 해당되는 주택의 기준은 3억원·수도권 4억원 이하면서 전용면적 60㎡ 이하인 경우다. 

▶ 청년우대형 청약통장 가입 대상 연령 확대 

청년우대형 청약통장의 가입 대상 연령이 만 19세~29세에서 만 19세~34세로 확대된다. 남성은 병역 기간을 별도로 인정한다.  

청년우대형 청약통장은 청년층을 대상으로 기존 주택청약종합저축의 청약기능과 소득공제 혜택을 유지하면서 10년 동안 연 최대 3.3%의 금리와 이자소득 비과세 혜택을 제공한다.  

총 급여 3,000만원·종합소득 2,000만원 이하 무주택세대주만 가입 가능하다. 2021년 12월31일까지만 가입되는 일몰제로 운영된다.

▶ 총체적상환능력비율(DSR) 모든 금융권 관리지표 도입

대출 상환능력을 심사하는 DSR 관리지표가 지난 10월 은행권에 도입된 데 이어 내년 2월에는 상호금융업, 4월 보험업, 5월은 저축은행과 여신전문금융회사에 순차적으로 적용될 예정이다. 

DSR은 모든 가계대출 원리금 상환액을 연간소득으로 나눈 값이다. 예를 들어 연소득이 1,000만원, 대출 원리금 상환에 필요한 금액이 연간 800만원이라면 DSR은 80%다.  

▶ 달라지는 청약제도 

이달부터 무주택자의 청약 기회를 확대하는 내용을 골자로 한 '주택공급에 관한 규칙 개정안'이 시행됐다.  

주요내용을 살펴보면, 분양권·입주권 소유자는 무주택자에서 제외되고, 민영주택 공급시 추첨제로 입주자를 선정하는 경우 무주택자에게 우선 공급된다는 내용을 담고 있다.  

또한 신혼부부가 혼인신고일 이후 주택을 소유한 적이 있으면 입주자모집공고일 현재 무주택 세대 구성이더라도 신혼부부 특별공급에서 제외된다. 

미계약과 미분양 발생에 대비해 입주자모집공고 이후 사전 공급신청을 인터넷으로 접수 받을 수 있도록 허용된다.  

한편, 부적격자의 청약 자격 제한은 다소 완화되는데 수도권·투기과열지구 또는 청약과열지역은 1년간 청약 자격 제한이 지금과 같이 유지되지만 위축지역은 3개월, 기타 비수도권은 6개월로 청약 자격 제한 기간이 완화됐다.

▶ 상가건물임대차분쟁조정위원회 설치 

지난 10월 상가임대차보호법 일부 개정안이 시행됐다. 상가건물임대차분쟁조정위원회 설치와 관련된 일부 조항은 공포 후 6개월이 경과한 내년 4월17일부터 시행한다.  

이 조항은 상가건물 임대차에 관한 분쟁을 신속하게 조정하기 위해 법률구조법에 따른 대한법률구조공단의 지부에 상가건물임대차분쟁조정위원회를 설치하도록 했다. 

▶ 실거래가 신고기간 30일로 축소 

현행 60일이던 주택 실거래가 신고 기간이 30일로 대폭 축소된다. 그동안은 긴 신고 기간으로 인해 실거래 정보가 시장 상황을 적시에 반영하기 어렵다는 지적이 있었다. 

또 거래계약이 없음에도 허위로 신고하는 자전거래를 막기 위해 거래 계약이 무효·취소·해제될 때도 신고하도록 의무화해 실거래 신고 자료의 정확성을 높일 방침이다. 

이를 위반할 경우 부동산 거래신고법상 최고 수준인 3,000만원 이하의 과태료를 부과한다. 해당 제도의 경우 9.13 부동산 대책 이후 개정안이 발의 중이고 최근에는 15일 내로 단축하는 방안도 검토되고 있다. 

▶ 1가구 1주택 비과세 판단시 사실혼 배우자 포함

내년부터 사실혼 배우자가 주택을 소유하고 있어도 1가구 1주택에 따른 비과세 혜택에서 제외된다. 세대는 거주자 및 배우자가 같은 주소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족단위를 말하는데, 사실혼 관계를 유지하고 있는 배우자도 세대원으로 동일하게 본다는 것이다.  

개정 이유는 다주택가구가 위장이혼을 하고 양도소득세 비과세 혜택을 받는 경우가 다수 확인됐기 때문이다.  

▶ 청약가점 자동확인 추진 

내년 하반기부터는 인터넷 청약사이트인 '아파트투유'에 접속하면 자동으로 청약가점을 확인할 수 있다.  

현행은 무주택 기간·부양가족 수 등을 신청자가 직접 입력해야 하기 때문에 부적격자가 빈번히 나온다는 문제점이 있었다.  

내년 하반기에 청약시스템이 개편되면 이런 청약접수 착오는 물론, 당첨자에 대한 서류 검토기간도 크게 줄어들 것으로 예상된다.