힐스테이트 동탄포레 파헤치기

힐스테이트 동탄포레 파헤치기

 
안녕하세요.
오늘은 임대료, 확정분양가, 옵션비  그리고 1,600만원에 대해 알아 보도록 하겠습니다.

 
지난번에도 말씀드렸 듯이 건설사는 수익을 창출하는 기업입니다.
그리고 일반 전세 임대인도 봉사자가 아닙니다.
 
우선 아래 매매가와 전세가가 있습니다.
매매가 약 10억, 전세가 약 5억입니다.

집 주인 입장에서 5억이면 재산세도 안내고 장기수선충단금도 내지 않고 살 수 있는데 왜 5억이나 더 주고 살고 있거나 세를 줄까요??
아래 1년 예금 금리입니다. 
5억을 4% 예금에 가입을 하면 년 20,000,000원 입니다.
그럼 년간 전세 사는 것 대비 20,000,000원 만원씩 손해를 보는거겠죠?

 
전세 사는 사람은 집 값이 올라도 혜택을 못받고, 집주인은 집 값이 오르면 혜택을 받구요.
반대로 떨어지면 전세 사는 사람은 자산을 유지하고, 집주인은 자산 가치가 하락하게 되구요.
 
집을 분양 받거나 산다는 것은 집 값이 우상향 한다고 생각하는 것이구요.
집을 안사는 것은 살 자금이 없거나, 부동산 가격이 하락한다 생각하니 사지 않는 것이구요.
 
이 선택은 결국 여러분이 해야 하는 것이구요.
 
집 주인이 예금이자와 세금을 내면서까지 소유 하고 있는 것은 집 값 상승에 대한 기회비용이라고 생각하시면 됩니다.
10년에 2억 올라도 본전이 되겠죠??
 
다시 첫번째 그림을 가져와 볼께요.

 
이건 건축비 설명을 드리기 위해 엑셀로 그린 그림이니 이해해 주세요.
A가 4베이 3면 발코니라 치면 C는 타워형이라 볼수 있습니다.
 
아파트를 지을 때 외벽을 공구리 쳐서 올라가게 됩니다.
공사기간의 절반이상 차지하구요.
 
건축비 측면에서 둘레가 공구리 양이 됩니다.
 
똑같은 면적이라도 A둘레는 20, C의 둘레는 16입니다.
A가 공사비가 많이 들게 되는구조입니다.(이제 평면을 보면 원가 절감을 얼마나 했나 좀 보이겠죠.)
 
그래서 4베이 3면 발코니가 잘 없습니다.(4베이 2면 발코니는 좀 있구요)
특히 재개발에서는 4베이가 거의 없습니다.(조합원 용으로 일부 타입은 있구요)
아래 재개발 84평면입니다
 
아래는 3베이 2면 발코니 평면입니다.

 
평면에 따른 건축비 알아 보았구요.
 
이제 수직 건축비를 알아 보겠습니다.
 
일반 분양공고문을 보시면 층별 분양가가 다른 것을 보았을 것입니다.
 
같은 평형이라도 1층이 가장 저렴하고, 최고층이 가장 비쌉니다.
 
하지만 층별 가격비율이 정해져 있는 것이 아니라 건설사별로 다릅니다.
 
최근 분양한 금강 7차입니다.
최저와 최고 4,000만원 정도 차이가 납니다.

 
매교역 펠루시드 여기도 4,000만원 정도 차이가 나네요.

 
그럼 힐스테이트는 층별 가격이 어떻게 다른지 타아파트 보겠습니다.
2023년 8월 분양한 힐스테이트 속초입니다.
 
최저층과 최고층 가격차이가 7,000만원 정도가 됩니다.

 
이렇게 같은동 같은타입이지만 위로 올라갈 수록 가격이 높아집니다.
아파트 현장에 가면 펌프카, 타워크레인등이 위로 올라갈수록 비용이 더 들어가는거라 보시면 됩니다.
초기에 엘베가 없어서 인부들도 다 걸어서 올라가야 하구요.
 
이제 거의 다 왔습니다.
 
건설사의 수익은 시세차익이 아닙니다.
땅 사서 아파트 짓고 팔아서 이익을 챙기면 그게 수익이죠.
 
우리는 그 아파트를 분양 받아서 시세차익을 얻는 것이 수익이구요.
 
그런데 누군가가 선을 넘으면 분쟁이 생기게 됩니다.
 
최근 아래 제목의 기사를 보셨을꺼예요.
"부동산 한파에 건설사 부도 2020년 이후 최다"
건설사 입장에서는 수익도 중요한데 유동성 위기 자금이 고갈 되는게 더 무섭습니다.
수익은 좀 적어도 유지되지만, 유동성 위기는 망하니깐요.
 
아래 이번 힐스테이트 동탄포레 임대보증금입니다.

제가 생각한 보증금보다 0.5억~1억 높습니다.
(다만 저는 2년마다 5%인상을 전제였으나, 현 임대료가 10년 유지 된다면 제가 예상한 보증금과의 갭은 줄어 들겠죠.)
 
제가 예상한 보증금 3.6억에서 5번 5%인상하면 4.4억 정도 나오네요.
 
그럼 이번 임대료가 왜 저 금액인지 나온거 같구요.
이 보증금으로 건설사는 유동성을 확보를 하는 것이죠.
(반대로 여러분께 이익이 되는 것도 있으니 끝까지 읽어 보세요)
 
그럼 이제 옵션비 힐스테이트가 그냥 비쌉니다.
(다른 지역 힐스테이트도 옵션 비싸구요)
 
자동차 와이퍼도 동일 제품 순정마크만 있어도 비싸지니깐요.
 
사실 동2는 택지 분양 때 대기업 제한이 있어서 1군 건설사도 많이 없습니다.
 
아래 신거주 보셔도 1군 건설사는 잘 안보이구요

다만 선택권이 거의 없이 풀옵션이라 아쉽습니다.
 
다음으로 어려분들이 제일 어이 없어하는 매매청구권(?) 1,600만원
 
매매를 생각하시는 분은 발코니 확장비로 생각하면 될꺼 같습니다.
 
아래는 힐스테이트 속초 발코니 확장비입니다.

 
다음으로 매매가 아닌 임대만 하실 분은 여러분이 퇴거 후 상품화 하는 비용이라고 생각하시면 될꺼 같습니다.
최근 공가 주택 청약이 있었습니다.
그 때 제가 말씀드린게 있죠?
분양가에 인테리어 비용까지 생각해야 한다구요.
(인테리어 평당 100은 저렴한 인테리어 입니다. 33평이면 3천 3백이구요)
 
즉 여러분이 퇴거 하시면 새로운 분께 분양해야 합니다.
헌집 분양이 잘 안되겠죠? 그럼 당연히 상품화 과정을 거쳐야 하니 그 비용이 되는 것이죠.

 
2년 살고 나가면 어떻하나 하시는데, 일반 다른 전세집도 내가 도배 장판하고 들어가도 나올 때는 가지고 나오지 못하니 어쩔수 없이 내가 손해를 볼 수 밖에 없죠.
 
매매 해서 들어 갔는데 이직 한다면 복비에 취등록세 손해는 어쩔 수 없는 것이구요.
 
여기서 손해를 제일 적게 보는 방법은 오래 거주하는 것 같습니다.
(한치 앞도 모르는 인생을 2, 3년 후까지 예측하기는 힘들구요. 예정된 계획이 있으시면 고려하시면 좋을꺼 같습니다.)
 
그럼 임대료 + 옵션비 + 매수청구권 => 5.9억
 
전체 가격으로 풀어 보겠습니다.
확정분양가 인데 왜 말이 다르냐
 
아래 힐스테이트 속초와 같이 여기도 층별 확정 분양가가 다릅니다.
그래서 누군가는 최대 금액 누군가는 중간금액 누군가는 최저금액으로 상담을 했을 가능성이 있습니다.
(제가 모든 상담사를 만난건 아니고 톡방을 보니 그런거 같습니다.)

금강 6차 4.9억
금강 7차 5.5억
평균 5.2억 입니다.
 
힐스테이트 동탄 포레 확정 분양가 5.9 - 0.4(옵션) - 0.16(매수) = 5.3억입니다.
 
그럼 분양가는 금강 6차, 7차 평균값이랑 비슷합니다.
 
입주시 내는 금액  4.3(보증금)+ 0.4(옵션) + 0.16(매수) = 4.86억이 됩니다.
 
확정 분양가 5.9-4.9(입주시 비용) = 1억
 
10년 후 1억 추가 납부하면 등기 칠 수 있겠죠?
 
여기서 건설사가 아닌 우리가 이득을 보게 됩니다.
 
현재 가치의 1억이 아닌 10년 후의 1억입니다.
 
1억 연 4% 단리로 계산하면 1.4억이 됩니다.
(만약 임대가 아닌 분양이었다면 세대당 0.4억 더 이익이죠 반대로 하면 손실이구요)
 
결국 분양받으신다면 1억을 무이자로 쓰는거죠.
 
청약하는 입장에서 무주택기간 유지, 통장 사용하지 않고 분양 받는 다는 장점도 고려하구요.
여기 당첨 후에는 여기보다 시세차익이 큰 곳만 골라서 청약하시면 됩니다.^^

https://open.kakao.com/o/g1UOx7Vf

힐스테이트 동탄포레 민간임대(모두의 청약 매니져운영)

 
힐스테이트 동탄 포레 추천 타입은 84B, 101A입니다.
 
끝으로 확정 분양가는 층별로 다르니 일단 청약하시고 당첨 후 계약서 보시고 결정하셔도 됩니다.
층수가 낮으면 저렴하고 높으면 비싸테니깐요.
 
1월 2일 발표니 새해 선물이 되었으면 합니다.