거주의무·2년 실거주·전입의무…뭐가 다를까요??

거주의무·2년 실거주·전입의무…뭐가 다를까요??

 

안녕하세요.

 

부동산 용어가 비슷하면서 쓰임새가 다릅니다.

 

그리고 이 용어를 구분하지 않으면 추후 계획에 차질이 생길수가 있구요.

 

그래서 오늘은 거주의무, 2년 실거주, 전입의무에 대해 알아 보겠습니다.

 

1. 우선 거주의무는 분양받은 아파트에만 적용이 됩니다.

전월세 금지법이라고도 하는데요.

분양 받은 사람이 반듯이 입주해야 한다는 의무라서 무조건 지켜야 하고 패널티가 있습니다.

 

민간택지

분양가가 인근 매매가의 80% 미만에 나왔다면 3년 거주의무기간

분양가가 80% 이상에서 100% 미만에 나왔다면 2년

 

공공택지

인근 시세의 80% 미만일 경우 5년

인근 시세의 80% 이상에서 100% 미만은 3년

 

이는 모집공고문에 나와 있습니다.

 

최근 이 거주의무 폐지에 대한 논의가 시작되다가 전세사기 때문에 중단 되어 있습니다.

 

이후 거주 의무가 폐지 되진 않았지만, 3년 유예가 되어 3년 후 거주의무를 지켜도 됩니다.

 

2. 다음으로 2년 실거주(실거주 2년)입니다.

이는 양도소득세를 비과세 받기 위한 조건 입니다.

그래서 지키지 않아도 되나 지키지 않으면 양도세 비과세를 받을 수 없습니다.

 

조정대상지역에서 산 주택은 2년 보유 외에 2년 거주 요건도 생겼습니다. 2년 이상 실거주 하지 않으면 1주택자도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

 

이때 1세대 주택 비과세 요건은 9억원까지이며 조정대상지역 아니면 실거주 요건이 필요 없고, 취득 당시 조정대상지역이 아니었어도 실거주 요건은 채울 필요가 없습니다. 서울의 경우 이미 2017년 8월 2일 당시 조정대상지역이었기 때문에 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택은 모두 이 실거주 요건을 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

양도세 비과세는 일시적 1가구 2주택, 혼인으로 인한 2주택, 상속으로 인한 2주택등 여러가지 케이스가 있으니 2주택자가 되었을 때는 따로 또 알아 보셔야 합니다.

 

3. '6개월 내 전입 의무'는 대출과 관련한 내용입니다.

2020년 6.17대책에서 나와 2020년 7월 1일부터 시행됐는데요. 무주택자가 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역에서 주택담보대출을 받으면 6개월 이내에 전입해야 한다는 내용입니다. 6개월 내 전입을 산정하는 시점은 담보대출 실행일이며 중도금이나 이주비 대출을 받았을 때는 신규 주택의 소유권 이전 등기일로 봅니다.

 

이제는 분양권 아파트에 중도금 대출을 받을 때 실거주 서약을 해야 합니다. 분양권이 완공되어 중도금 대출을 잔금 대출로 전환할 때에도 역시 실거주 의무는 그대로 부여되고, 새로 산 주택에 임차인이 있더라도 대출 실행일로부터 6개월 안에 집주인은 전입을 마쳐야 합니다.

 

하지만 이 또한 거주의무기간과 달리 의무는 아니고, 전입을 하지 않았을 경우 약정 위반이 돼, 대출 원금을 즉시 상환해야 한다는 점이 다릅니다. 또한 향후 3년간 주택담보대출과 전세자금대출을 제한 받을 수 있다는 점도 기억해야 합니다.

 

규제라는 것이 내가 어떤 행위를 했을 때 생기는 것이니 나에게 적용여부를 꼭 확인 하셔야 합니다.

 

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