분양권 부부 공동명의 후 양도소득세 이월과세 정리

분양권 부부 공동명의 후 양도소득세 이월과세 정리

 

최근 이월과세 제도의 변경(5년 → 10년)으로 인해 관심이 많은데요.

정부에서는 위 두제도의 적용기한을 각각 5년에서 10년으로 연장시킬 계획입니다(2023년 증여하는 부분부터 적용). 따라서 올해 증여를 하지 않는다면 내년부터는 수증자가 현재에 비해 오랜 기간을 기다린 후 증여받은 자산을 매각하여야 예상치 못한 세부담을 피할 수 있습니다. 아직 세법 개정 전이라 100% 바뀔 것이라 장담하기는 힘들지만 장기적인 계획에 증여를 염두해 두고 계시다면 반드시 살펴보시기 바랍니다.

 

저도 분양권을 공동명의 하면서 배우자에게 증여를 한 상황이라 이에 대해 알아 보았습니다.

 

먼저 이월과세에 대해 알아 보겠습니다.

 

◆양도소득세 이월과세 제도의 의의
양도소득세는 양도금액과 취득가액의 차이(양도차익)에 부과되는 세금입니다. 부모가 가격이 많이 상승한 부동산을 가지고 있는 경우 이를 자녀에게 증여한다면 증여가액이 수증자(자녀)의 취득가액으로 인정되기 때문에 부동산 매각 시(증여재산 공제를 활용하거나 증여세를 부담한다 하더라도) 전체적인 세금이 줄어들 수 있는 효과가 있습니다.

이를 그대로 둔다면 국세를 합법적으로 회피할 수 있습니다. 때문에 국가에서는 이월과세 제도를 두어 5년의 기간 동안 증여받은 자산을 세부담 없이 이전하지 못하도록 하여 방지하고 있습니다.

◆양도소득세 이월과세 제도
양도소득세 이월과세 제도에는
① 양도소득세 필요경비 계산 특례(소득세법 제97의2)
②증여재산에 대한 양도소득 부당행위계산의 부인(소득세법 제101조)
이 두 가지가 있습니다.

 

쉽게 풀이하면 이런거라 보시면 됩니다.

 

남편이 3억에 아파트를 샀는데 1년 사이 6억원이 되었습니다.

이 상황에서 매도를 할 경우 차익인 3억에 대한 양도 소득세를 내야 합니다.

양도소득세를 내지 않기 위해 이 아파트를 배우자에게 6억에 증여를 합니다.

배우자간에는 6억까지 비과세이니 증여세를 내지 않습니다.

그리고 배우자가 아파트를 6억에 매도 하는 경우 차익이 없기 때문에 양도소득세를 내지 않아도 됩니다.

 

이것을 방지 하기 위해 이월과세 제도를 두어 5년을 넘지 않은 경우 최초 매수한 금액인 3억을 기준으로 양도소득세를 적용하는 것입니다.

 

그래서 저 같은 경우 아래와 같이 분양권을 공동명의를 하였습니다.

 

-2018년 9월: A아파트 분양권 계약 (남편 명의)

-2021년 9월: A아파트 분양권 지분 50%를 아내에게 증여 (부부 공동명의)

-2021년 11월: A아파트 입주 (잔금)

-2022년 현재: A아파트 거주하고 있습니다.

부부 합산 : 1주택자

이럴 경우 1가구 1주택 비과세 요건인 2년 거주 후 매도 할 경우 양도소득세 이월과세가 되는지 문의드립니다.

 

이에 대한 국세청 답변입니다.

 

양도소득세 1세대1주택 비과세 요건은 보유기간 2년 이상이면 적용되는 것이고, 취득일 현재 조정대상지역이면 보유기간 중 거주기간 2년 이상 요건도 충족하여야 합니다.

다만, 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우로 계약금 지급일 현재 해당 세대에 주택을 보유하지 아니한 경우 1세대1주택 비과세 요건에 거주요건이 적용되지 아니합니다.

따라서, 귀 사례의 아파트가 2018년 9월 당시 조정대상지역이 아니었고 귀하세대에 주택을 보유하고 있지 아니한 경우 1세대1주택 비과세 요건에 거주요건이 적용되지 아니하는 것이며, 동일세대원인 배우자에게 50%지분을 증여한 경우라도 동일하게 거주요건은 적용되지 아니하는 것으로 판단됩니다.

만일, 2018년 9월 당시에도 조정대상지역이었고, 취득일인 2021년 11월에도 조정대상지역이었던 경우라면 1세대1주택 비과세 요건에 거주요건은 적용되는 것으로 판단됩니다.

한편, 귀 질의와 같이 보유기간과 거주기간이 2년 이상인 상태에서 양도하는 경우에는 1세대1주택 비과세가 적용되는 것으로 판단됩니다.

배우자 등 이월과세 규정은 양도소득세가 과세됨에 따라 양도차익을 산정할 때 취득가액을 증여자의 취득가액을 적용하는 것으로 1세대1주택 비과세가 적용되는 경우 양도차익 등 양도소득세를 산정하지 아니하므로 배우자 등 이월과세 규정과는 관련 없는 것으로 판단됩니다.

만일, 1세대1주택 비과세 대상에 해당되나 양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택인 경우라면 12억원 초과분에 대하여 양도소득세를 산정하여야 하므로 이때에는 배우자등 이월과세 규정을 고려해야할 것입니다.

즉, 1세대1주택 비과세이나 양도가액 12억원을 초과하는 고가주택인 경우 각각의 양도소득세를 산정함에 있어 배우자 지분에 대하여 증여자인 남편의 취득가액 등을 아래의 사항을 고려하여 양도소득세를 산정하여야 할 것으로 판단됩니다.

다만, 배우자 등 이월과세를 적용하지 아니하고 계산한 양도소득 결정세액이 클 경우 이월과세를 배제합니다.

※ 배우자등 이월과세 규정 적용시 양도소득세 산정시 고려사항
① 납세의무자 : 수증자
② 취득가액 : 증여자가 취득한 취득가액(취득세 포함)입니다.
③ 필요경비 : 양도시 중개수수료 및 증여세
* 수증자(양도자)가 증여받을 당시 부담한 취득세는 공제되지 않음
④ 장기보유특별공제율 및 세율 적용시 보유기간 계산 : 증여자의 취득일 ~ 양도일