[부동산금융]중도금선납 할인제도와 분양보증

[부동산금융]중도금선납 할인제도와 분양보증

1. 분양보증이란

분양보증은 시행사가 부도, 파산, 사업포기 등의 사유로 인해 정상적인 주택분양계약을 이행하기 어려운 경우(보증사고)를 대비하여, 시행사 대신 주택도시보증공사가 분양을 이행하거나 납부한 계약금 및 중도금을 환급(계약자의 2/3 동의 시)해주는 제도입니다. 20가구 이상의 건물을 지을 경우 의무적으로 보증보험에 가입해야 합니다. 

시행사란 계약, 건설, 입주까지의 모든 과정을 사업 운영자로, 시공사에게 발주를 주고 건설 전반을 관리하게 됩니다.

시공사는 시행사로부터 발주를 받아 아파트를 건설하는 회사를 말합니다.

2. 보증사고란

보증사고란 보증기간 내에 아래 사항 중 어느 하나에 해당하는 사유로 인하여 시행사가 정상적인 주택분양계약 이행을 할 수 없을 경우를 말합니다. 

1) 시공사의 부도, 파산, 사업포기 등 / 부도, 파산 등으로 공사가 3개월 이상 중단되어 분양권자의 이행청구가 있는 경우

2) 감리자가 확인한 실행공정률이 예정공정률보다 25퍼센트P 이상 미달하여 분양권자의 이행청구가 있는 경우

3) 감리자가 확인한 실행공정률이 75퍼센트를 초과한 상태에서, 실행공정이 정당한 사유없이 예정공정보다 6개월 이상 지연되어 분양권자의 이행청구가 있는 경우

중도금 선납 할인

일반 아파트를 분양받았을 때 중도금 선납이라는 제도가 있습니다. 수분양가가 중도금을 예정된 기일보다 선납하면 시행사가 그 돈으로 자재비, 인건비 등 건설비용을 충당하고 금융비용을 절감할 수 있으므로 할인 혜택을 줘 이를 유도하는 제도입니다. 

이렇게 선납을 하게 되면 선납한 일수 만큼 분양가를 할인해주는게 중도금 선납 할인이라 할 수 있습니다.

최근에는 은행 이자율이 선납 할인율보다 낮기 때문에 목돈을 가진 분들은 이 제도를 많이 이용하십니다.

중도금 선납 예시(두가지 이득 : 선납할인 & 취득세)

중도금 할인금은 선납일자를 계산해서 적용됩니다. 예를 들어 1차 계약금을 낸 날인 2013년 1월 24일, 6회차 중도금 4억원을 전액 납입했다고 가정해봅시다.

그럼 먼저 1차 중도금은 애초 납입날짜(2013년 4월 10일)보다 약 76일 먼저 내는 것이 되기 때문에 6666만원에 연 5%의 할인율, 365분의 76을 적용해 할인금은 69만원입니다. 2차 중도금은 2회차 납입날짜(2013년 9월 10일)229일 먼저 내는 것이기 때문에 365분의 229을 적용해 209만원이 할인됩니다. 이런 식으로 각각의 선납날짜를 적용해 계산해보면 할인금은 2504만원이 나옵니다. 물론 이는 1차 계약금 때 중도금을 전액 선납했다고 가정했을 때로, 선납을 언제 하느냐에 따라 이 할인금은 달라질 수 있습니다.

아울러 선납할인금만큼 분양가가 빠지기 때문에 취득세를 감면받는 효과가 있습니다. 앞서 말한 사례를 적용하면 2504만원의 1%(분양가 6억원 미만일 경우)인 25만원 만큼 취득세가 줄어듭니다.

중도금 선납 제도를 선택하기에 앞서 반드시 확인해봐야 할 사항이 있습니다. 바로 시행사의 재무상태입니다. 중도금 납부일보다 미리 돈을 낼 경우 시행사 부도시 보증을 받을 수 없기 때문입니다. 과거 글로벌 금융위기 이후 시행사들의 재무상태가 악화되면서 도산하자 바로 이 중도금 선납제도를 활용한 수분양자들의 피해로 이어졌습니다.

 ‘건설사=시행사’가 아닙니다. 래미안 브랜드의 아파트의 시행사가 삼성물산이 아닐 수 있다는 것입니다. 시행사는 실제로 책임을 지고 사업을 추진하는 주체이고 시공사는 시행사의 의뢰를 받아 공사하는 도급업체에 불과합니다. 예를 들어 최근 분양된 래미안 루체하임의 경우 시공사는 삼성물산이지만 시행사는 일원 현대아파트재건축조합입니다. 따라서 ‘설마 삼성물산이 부도나겠어’라고 안심하지 말고 시행사가 누구인지 꼼꼼히 따진 후 위험도를 판단해 선택하는 지혜가 필요합니다.