민영주택 특별공급 소득산정 - 자영업자(일반과세자, 간이과세자, 면세사업자)
민영주택 특별공급 소득산정 - 자영업자(일반과세자, 간이과세자, 면세사업자)
Q : 계속적인 사업자의 소득증빙은 어떻게 하나요?
A : 사업자의 경우에는 원칙적으로 전년도 종합소득세 소득금액증명원의 과세금액을 사업 기간으로 나누어 월평균소득을 산정합니다.
다만, 종합소득 신고기간 미도래 등으로 전년도 종합소득세 소득금액증명원 발급전인 경우에는 전전년도 종합소득세 소득금액증명원으로 월평균소득을 산정합니다.
Q : 소득금액증명원 발급이 불가한 신규사업자의 경우 소득증빙 방안은?
A : 사업자는 원칙적으로 전년도 종합소득세 소득금액증명원으로 월평균소득을 산정하나, 신고기간 미도래 등으로 소득금액증명원 발급이 불가한 신규사업자는
① 국민연금공단에서 연금산정용 가입내역서를 발급받아 기준소득월액으로 월평균소득을 산정하거나
② 국민연금에 가입하지 않은 경우에는 공고일 이전, 가장 가까운 시기에 신고한 부가 가치세 신고서상의 과세표준금액 및 사업기간을 확인하여 월평균소득을 산정합니다.
③ 신규 사업자로서 부가가치세 확정신고 기간 이전인 경우, 부가가치세 예정신고과세 표준금액을 해당 사업기간으로 나누어 월평균소득을 산정
※ {부가가치세 신고서 상 세율 적용 전 매출과세표준 합계(9번) - 매입대상금액 합계(17번)} /
사업기간 (사업자등록증상 개업일자로부터 기산함, 매출세액이 아닌 매출금액 기준)
Q : 국민연금의 기준소득월액은 어떻게 확인하나요?
A : 기준소득월액은 연금산정용 가입내역확인서에서 확인 가능합니다.
Q : 입주자모집공고일 이후 국민연금을 가입해도 인정이 되나요?
A : 청약의 적격심사와 관련한 모든 사항은 입주자모집공고일을 기준으로 판단합니다. 따라서, 입주자모집공고일 이후 가입한 국민연금과 관련한 사항은 소득산정 자료로 인정이 불가 합니다.
※ 국인연금 가입일은 ‘국민연금 가입자 증명서’로 확인
Q : 부가가치세 확정 신고 기간 이전인데, 예정신고 금액도 인정이 되나요?
A : 일반사업자의 경우, 1~3월, 7~9월의 경우 예정신고 기간에 신고하므로, 부가가치세 예정신고서 상 과세표준금액을 신고기간으로 나누어 월평균소득을 산정합니다.
Q : 신규사업자로 소득금액증명원 발급도 안되고 국민연금도 가입되어 있지 않으며, 부가가치세 신고기간도 미도래 하였습니다. 이 경우 소득산정은 어떻게 하나요?
A : 객관적으로 소득산정을 증빙할 수 있는 자료를 제출할 수 없다면 적격심사를 진행할 수 없으며, 적격으로 볼 수 없습니다.
청약신청자는 소득관련 자료 미제출로 인하여 불이익이 발생하지 않도록 본인의 소득 자료를 제출할 수 있는 상황 이후에 청약하여야 합니다.
Q : 부가가치세 신고서로 월평균소득은 어떻게 산정하나요?
A : 부가가치세 신고서상의 과세표준금액은 매출과세표준 – 매입과세표준로 산정하며, 해당 금액을 신고기간으로 나누어 월평균소득을 산정합니다.
※ 간이과세자는 과세표준 및 매출세액의 합계 – 공제세액의 합계로 산정
Q : 전전년도 사업개시를 하고 전년도에 소득신고를 하지 않았습니다. 이 경우 국민연금 또는 부가가치세로 소득을 산정할 수 있나요?
A : 전전년도 사업을 개시한 경우라면 성실히 소득신고를 하였다면 전년도 소득금액증명원 발급이 가능하므로 반드시 소득금액증명원을 제출하여야 하며, 그 외의 다른 서류(국민 연금, 부가가치세 등)는 인정할 수 없습니다.
※ 단, 부가가치세, 세금계산서 등 매출이 발생하지 않아 신고할 내용이 없는 경우로서 사실증명(신고사실 없음)을 제출하는 경우에는 무소득으로 간주
Q : 사업자를 전년도 또는 금년도에 폐업하고 현재 무직인 경우 월평균소득 산정은?
A : 입주자모집공고일 현재 무직이라면 무직자 기준으로 소득을 산정합니다.(전년도 1월 1일 부터 입주자모집공고일까지의 총소득을 해당기간으로 나누어 월평균소득 산정)
※ 금년도 폐업자의 금년도 소득은 전년도 소득금액증명원으로 추정한 월평균소득으로 추정
Q : 계속적인 개인사업자로 입주자모집공고일 현재 전년도 소득금액증명원이 발행전일 때 전전년도 소득금액증명원을 제출해야하는데, 이 서류 대신 금년신규사업자로 적용해서 서류제출해도 되나요?
A : 임의로 운용지침을 벗어난 산정방식은 인정하지 않습니다. 계속적인 사업자로 전년도 소득금액증명원 발급 전인 경우에는 전전년도의 소득금액증명원을 제출하여야 합니다.
Q : 배우자가 사업소득이 있는데 제3자와 공동명의로 되어 있습니다. 소득금액증명원 상의 소득을 1/2로 나눠야하나요? 아니면 전체소득으로 봐야하나요?
A : 사업자가 공동명의인 경우에도 소득세는 인별로 과세되므로 배우자의 종합소득세 신고용 소득금액증명원을 참조하여 소득산정 합니다.
단, 신규사업자로서 부가가치세를 통한 추정소득 산정시에는 사업장을 기준으로 산정되므로 지분율을 감안하여 계산하여야 합니다.
Q : 간이과세자는 사업자 등록증을 제출하여 소득을 증빙할 수 있나요?
A : 현재, 간이과세에 대한 소득기준이 상향(4800만원 → 8000만원)으로 개정됨에 따라 간이과세자 또한 일반과세자와 동일한 방식으로 소득을 산정하여야 합니다. 기존에 허용되었던 간이과세자의 사업자 등록증 제출만으로의 소득산정(연 4800만원 / 12개월 = 사업소득 400만원)은 현재에는 허용하지 않습니다.
※ ’21.11.16. 신혼부부 및 생애최초 특별공급 지침 개정 완료된 사항
Q : 사업자인데 전년도 소득이 (-)로 신고 되었습니다. 배우자는 근로소득자입니다. 민간분양 신혼부부 특별공급시 외벌이로 봐야하나요? 맞벌이로 봐야하나요?
A : 전년도 소득이 (-) 혹은 0원으로 신고 된 경우라면, 맞벌이 기준이 아닌 외벌이 기준 으로 체크하여야 합니다. 부부 모두 소득이 있는 경우에만 ‘맞벌이’로 봅니다.
Q : 개인사업자이나 소속근로자가 있어 직장가입자로 건강보험에 가입되어 있는 경우 소득산정은? (사업자이나 건강보험 자격득실확인서상 직장가입자인 경우)
A : 한 사업장에서 “대표+1인 이상의 직원“이 건강보험에 가입되어 있는 경우에는 건강보험 자격득실확인서상 “직장가입자”로 확인됩니다. 이 경우에도 사업자로 보아 해당 사업장에서 발생한 사업소득으로 월평균소득을 산정합니다.
Q : 2개 사업을 운영하다가 폐업한 경우 소득산정 방법?
A : 소득산정은 입주자모집공고일을 기준으로 합니다. 따라서, 입주자모집공고일을 기준으로 현재 운영중인 사업장을 기준으로 월평균소득을 산정하며, 폐업한 사업의 소득은 고려 하지 않습니다.
“종합소득세 과세표준 확정신고 및 납부계산서”의 사업소득명세에 사업별로 구분되어 있는 소득을 확인하여 폐업한 사업소득은 제외하고 현재 운영중인 사업소득을 해당 사업장의 사업기간으로 나누어 월평균소득 산정합니다.
Q : 2개 이상의 사업을 운영하는 경우로서 일부 사업장에서 소득이 마이너스인 경우에 소득산정 방법? (복수 사업자)
A : 사업자의 소득산정시 종합소득세 신고를 완료하여 소득금액증명원이 발급되는 경우에는 소득세법상 사업자번호가 분리되더라도(여러개의 사업장이 있더라도) 소득은 인별 합산하므로 종합소득세 소득금액증명원의 과세대상급여(소득금액)을 기준으로 합니다.
다만, 신규사업자 등으로서 아직 소득금액증명원 발급기한 도래전으로 서류 발급이 불가하여 부가가치세 신고자료 등으로 소득을 산정하는 경우에는 해당 사업장에 대한 소득이므로 –인 부분은 0으로 처리하여 산정합니다.
예시) A사업장 2,000만원 / B사업장 –3,000만원 / C사업장 5,000만원 인 경우
종합소득세의 경우 A+B+C 합산(4,000만원)을 사업기간으로 나누어 산정
부가가치세의 경우 A+0+C 합산(7,000만원)을 사업기간으로 나누어 산정
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1. 자신의 장점을 살린 청약(특별공급, 일반공급) 전략.
2. 여러개 특별공급(신특, 생초, 다자녀) 중 당첨 확율 높은 특공 선택하기.
3. 예비당첨자 선정 방식에 따른 청약전략.
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